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sur le guide pratique de l'immobilier en France. |
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Investir dans le locatif
Lorsque vous achetez pour les louer des appartements, des bureaux, des
parkings, des murs de boutiques..., vous devenez alors "proprétaire-bailleur".
Vous excercerez ainsi une véritable activité d'entrepreneur
à votre échelle. Il apparait de plus en plus clairement
que la propriétaire n'est pas sans risques, que ce soit celui de
ne pas trouver de locataire pendant un certain temps, ou de ne plus percevoir
les loyers dus, ou plus simplement le risque de sinistre. Heureusement
ces risques sont limités, mais constituent un frein pour bon nombre
d'investisseurs potentiels.
La rentabilté d'un bien se compose d'un revenu locatif et d'une
plus-value à long terme. pour optimiser l'un et l'autre, le choix
du logement est déterminant : le "coup de coeur" n'a pas sa place
en matière d'investissement locatif. La qualité de la construction
et la situation de l'immeuble doivent être examinées avec
soin.
Le mode de financement du bien joue également un grand rôle
dans la rentabilité de l'opération. Un emprunt peut en effet
améliorer le taux de rentabilité de l'opération par
un mécanisme appelé "effet de levier". Ce levier sera positif
si le taux d'intérêt du prêt est inférieur au
taux de rentabilité économique (taux de rendement locatif
+ taux de plus-value) de l'investissement, négatif dans le cas
contraire. Par exemple, pour un appartement qui rapporte 4% de loyer et
se valorise de 1% par an, soit un gain total de 5%, l'effet de levier
est positif si le taux d'intérêt de l'emprunt est inférieur
à 5%, soit 4% par exemple. Dans ce cas, chaque euro de l'appartement
financé par l'emprunt rapporte plus qu'il ne côute : loyer
+ plus-value = 0,05€ ; intérêts payés = 0,04€.
Exemple
Prenons l'exemple d'un appartement de 75 000€ qui procure 4% de
loyer (soit 3 000€ par an) et 1% de plus-value par an (soit 750€).
Il peut être acheté sans emprunt, ou avec un emprunt de 50
000€ sur une durée de 15 ans au taux de 4% ou de 4,5% (et
un apport personnel de 25 000€).
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Sans emprunt |
Emprunt à 4% |
Emprunt à 4,50% |
Loyer et plus-value
Intérêts
Bénéfice
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3 750€
0€
3 750€
|
3 750€
2 000€
1 750€
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3 750€
2 250€
1 500€
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Taux de rentabilité des sommes investies |
= 5%
de 75 000€
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=7 %
de 25 000€
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= 6%
de 25 000€
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On voit que lorsque l'appartement est financé par un emprunt de
50 000€ à 4%, l'effet de levier améliore la rentabilité
de l'investissement de 2% par an (7% - 5%). A ces résultats, il
faut ajouter l'avantage retiré du fait que les intérêts
sont déductibles des revenus fonciers et que vous avez la possibilité
de vous assurer sur la vie.
TRES IMPORTANT : ne pas oublier
l'incidence de la CSG qui représentent tout de même 10% des
revenus fonciers quelques soient vos revenus et qui sera à
règler en novembre suivant l'année fiscal...
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