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sur le guide pratique de l'immobilier en France. |
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Le dépôt de garantie
Tout propriétaire peut, lors de la signature du bail, demander
à son locataire de lui verser une somme (le dépôt
de garantie) , lui permettant de couvrir le non-respect éventuel
de ses obligations locatives : c'est-à-dire le paiement des charges
ou des loyers impayés et le coût des dégradations
constatées après le départ du locataire. Le montant
est limité à deux mois de loyer hors charges et doit être
restitué au locataire après son départ, déduction
faite, si il y a lieu, des sommes dues au bailleur.
A la sortie du locataire, le propriétaire ne peut pas puiser dans
le dépôt de garantie selon son bon vouloir. Il ne pourra
réclamer que le coût des dégradations qu'il pourra
prouver. D'où l'importance pour le propriétaire et le locataire
d'établir un état des lieux d'entrée et de sortie.
Les usures "normales" de l'habitation, ne seront pas à prendre
en compte. Si le remplacement des interrupteurs défectueux et le
maintien en l'état des murs sont à la charge du locataire,
la rénovation des revêtements de sol incombe au bailleur
(qui devront être justifiée par des factures).
Délai de restitution
A compter du jour de la remise des clés par le locataire, le propriétaire
dispose de 2 mois pour restituer le dépôt de garantie (si
le locataire considère que le propriétaire a décompté
des sommes non justifiées, il pourra aller jusqu'à intenter
une action en justice : mais il est bon de savoir qu'en cas de litige,
les bailleurs obtiennent gain de cause dans les trois quarts des cas.
Fiscalité
Le propriétaire n'est pas imposable, au titre de l'impôt
sur le revenu, sur le dépôt de garantie versé par
le locataire. sauf s'il l'utilise pour la remise en état du logement
ou pour couvrir des impayés au titre du loyer. De même, ce
dépôt n'est pas compris dans l'assiette de l'ISF du bailleur.
En revanche, il entre dans l'assiette imposable du locataire au titre
de cet impôt... Enfin, le locataire doit acquitter le droit au bail
ainsi que la taxe d'habitation.
Clauses d'un contrat de location
Le dépôt de garantie fait partie des clauses qui doivent
figurer dans le contrat de location, selon la loi du 6/7/89. Au même
titre que le nom et le domicile du bailleur, la date d'effet du contrat
et sa durée, la description du bien loué, le montant du
loyer ainsi que les modalités de paiement. En revanche, un certain
nombre de clauses sont interdites, donc nulles. Par exemple, l'obligation
pour le locataire de s'engager à rembourser d'éventuelles
réparation sur la base d'une estimation faite par le bailleur.
Tout comme la résiliation du contrat en dehors des motifs de non-paiement
du loyer, des charges ou du dépôt de garantie.
Les charges locatives
Outre le dépôt de garantie et le loyer, le locataire est
tenu de payer un certain nombre de taxes et de charges liées à
l'occupation de son logement. Le propriétaire réclamera
également le paiement de la taxe d'enlèvement des ordures
ménagères. Seront enfin à la charge du locataire
les dépenses d'électricité, de gaz, de chauffage,
d'eau ainsi que les dépenses d'entretien courant. En revanche,
les frais de dératisation et de désinsectisation des parties
communes incombent au bailleur.
Une assurance pour remplacer le dépôt de garantie
Payer deux mois de loyers en guise de dépôt de garantie
peut sembler lourd à plus d'un locataire. Or il existe une autre
solution proposée dans certaines agences immobilières :
la souscription d'une police d'assurance correspondant à 40% du
premier loyer hors charges. Ces primes ne seront bien sûr pas récupérables.
Cette formule restera cependant intérressante pour ceux qui ne
désirent pas bloquer l'équivalent de deux mois de loyer.
Pour un loyer mensuel de 750€, le locataire s'acquittera ainsi d'un
montant de 300€ à comparer au 1 500€ qui lui aiurait
été réclamé au titre du dépôt
de garantie : mais attention, du fait que la prime ne soit pas récupérable,
cette solution n'est pas à conseiller aux "pigeons voyageurs"...
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